Zasiedzenie nieruchomości – kto i w jakich przypadkach może z niego skorzystać?

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości jest jej zasiedzenie. Z sytuacją taką mamy do czynienia, gdy posiadacz nieruchomości poprzez długotrwałe wykonywanie uprawnień właścicielskich staje się jej właścicielem. Bez znaczenia w takim przypadku pozostaje wola poprzedniego właściciela. Instytucja ta ma na celu skorygowanie stanu faktycznego i stanu prawnego nieruchomości. Innymi słowy zasiedzenie nieruchomości służy temu, aby ten kto od lat zachowuje się jak właściciel nieruchomości, faktycznie tym właścicielem się stał. Zasiedzenie nieruchomości jest oczywiście uzależnione od spełnienia dwóch przesłanek. Nie każdy i nie w każdych warunkach może nabyć nieruchomość przez zasiedzenie.

Przesłanka zasiedzenia nieruchomości – samoistne posiadanie nieruchomości

Pierwszą z przesłanek zasiedzenia nieruchomości jest jej tzw. samoistne posiadanie. Samoistnym posiadaczem nieruchomości jest ten, kto włada nią jak właściciel.

Chodzi tutaj z jednej strony o wewnętrzną wolę posiadacza, co do samodzielnego i niezależnego od właściciela władania nieruchomością. Samoistnym posiadaczem nie będzie zatem osoba, której faktyczny właściciel, co prawda oddał nieruchomości do używania, ale nadal nad tym używaniem sprawuje władztwo. Jest to wówczas posiadanie zależne. Przykładem posiadania zależnego jest umowa najmu, dzierżawy czy użyczenia.

Drugim elementem posiadania samoistnego jest manifestowane tego zachowania przez posiadacza na zewnątrz. Takim uzewnętrznionym przejawem będzie na przykład ogrodzenie nieruchomości, płacenie podatków, pobieranie pożytków, zawieranie umów związanych z nieruchomością, przeprowadzanie remontów.

Dopiero spełnione łącznie oba powyższe elementy – czynnik wewnętrzny i zewnętrzny – przesądzają o istnieniu posiadania samoistnego.

Nie ma też znaczenia czy osoba taka weszła w posiadanie za zgodą faktycznego właściciela czy też nie. Świadomość, że właścicielem jest inna osoba, nie wyłącza bowiem posiadania samoistnego. Będzie to natomiast miało wpływ na tzw. dobrą albo złą wiarę posiadacza, a co za tym idzie na termin zasiedzenia nieruchomości.

Przesłanka zasiedzenia nieruchomości – upływ określonego czasu (dobra i zła wiara)

Drugą z przesłanek koniecznych dla stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości jest upływ określonego w przepisach okresu samoistnego posiadania nieruchomości. I tak w przypadku posiadania w tzw. dobrej wierze okres ten wynosi 20 lat. W przypadku posiadania w złej wierze okres ten wydłuża się do 30 lat.

Czym jest zatem dobra i zła wiara? Posiadaczem w złej wierze jest osoba, która wie albo powinna się domyślać, że nie przysługuje jej prawo własności nieruchomości. Posiadaczem w dobrej wierze jest natomiast osoba, która pozostaje w usprawiedliwionym (ale błędnym) przekonaniu, iż prawo własności nieruchomości faktycznie jej przysługuje.

Dodatkowo pamiętać należy, że niezależnie od wskazanych powyżej terminów, zasiedzenie nieruchomości, której właścicielem jest osoba małoletnia, nie może nastąpić wcześniej niż z upływem 2 lat od dnia osiągnięcia przez właściciela pełnoletniości.

Wspomnieć należy przy tym, że w przypadku zmiany posiadacza, do okresu zasiedzenia można doliczyć okres samoistnego posiadania poprzednika. Taka sytuacja może mieć miejsce chociażby w przypadku spadkobrania.

Przerwanie biegu zasiedzenia nieruchomości

Podobnie jak w przypadku przedawnienia roszczeń, bieg terminu zasiedzenia również może zostać przerwany. W takim przypadku termin zasiedzenia, o którym mowa w poprzednim punkcie, rozpoczyna swój bieg na nowo. Przerwanie biegu zasiedzenia nastąpi w przypadku:

• jakiejkolwiek czynności dokonanej przez właściciela nieruchomości przed sądem, mającej na celu ustalenie prawa własności,
• uznania roszczenia właściciela przez posiadacza samoistnego, np. spisanie umowy najmu,
• wszczęcia mediacji.

Czy każdą nieruchomość można zasiedzieć?

Przepisy nie wprowadzają rozróżnienia pomiędzy rodzajami nieruchomościami, których zasiedzenie jest dopuszczalne. Tym samym zasiedzieć można zarówno nieruchomość gruntową, jak i nieruchomość budynkową czy lokalową.

Istnieje jednak kilka wyjątków, w ramach których zasiedzenie nie jest możliwe. Kodeks cywilny wskazuje przykładowo, że zasiedzieć nieruchomość rolną może wyłącznie rolnik indywidualny pod wskazanymi tam warunkami.

Ponadto, nie jest możliwe zasiedzenie własności budynku przysługującego rolniczej spółdzielni, albowiem prawo to jest ściśle związane z prawem użytkowania użytkowaniem.

Zasiedzeniu nie podlegają także nieruchomości, które zostały przez ustawodawcę wyłączone z obrotu. Przykładem takich nieruchomości są chociażby nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne.

Ponadto nie jest możliwe zasiedzenie wyłącznie części składowych nieruchomości, choć można zasiedzieć udział innego współwłaściciela we współwłasności.

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości

W przypadku spełnienia wskazanych powyżej przesłanek, zasiedzenie nieruchomości jest zdarzeniem zachodzącym samoistnie (z mocy prawa). Niemniej jednak to sąd musi wydać postanowienie, które okoliczność tę zatwierdzi. W postanowieniu sąd wskaże datę (wsteczna), z którą zasiedzenie nastąpiło.

Wniosek o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie kieruje się do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

We wniosku wskazać należy fakty potwierdzające ziszczenie się przesłanek zasiedzenia (samoistne posiadanie i upływ terminu zasiedzenia) i dowody fakty te potwierdzające.  

Wniosek podlega opłacie stałej w wysokości 2000 zł.

Potrzebujesz pomocy w sporządzeniu wniosku o zasiedzenie? Skontaktuj się z nami pod numerem telefonu + 48 607 337 495 lub poprzez zakładkę kontakt.